管理 巴菲特1998年佛罗里达大学演讲分段解读（32）

18、学生:请讲讲您对房地产证券化的看法?

巴菲特演讲 : 房地产债务证券化工具大量涌现，现在已经成为资本市场的一大顽症。住宅抵押贷款还可以，但商业地产抵押贷款证券已陷入停滞。我觉得你想问的应该是资产证券化的问题。以公司的形式持有房地产非常不利。如果是个人持有，只需交一次税，但通过公司持有，还要交纳公司所得税，以公司形式持有要交两遍税。何必这样呢?这样做的话，要从收益里拿出一大笔钱交税。

柴孝伟评论：巴菲特经常从税收的角度考虑投资问题。比如，有些投资需要交两遍税，这最后避免。


巴菲特演讲：房地产投资信托基金(REITs)是一个途径，用不着交两次税，但是这些基金的运作需要费用。假设投资房地产获得的收益率是8%左右，买REITs的话，算上股票期权等各项成本，从收益率里扣掉1%到1.5%，这样投资房地产的收益率也没多高了。或许钱少的人，比如只有1000美元或者5000美元，想投资房地产的话，可以买REIT，但是如果你有100万美元或1000万美元，最好是自己直接买房产投资，用不着找中间商，把利润分给他们一份。总的来说，我们在房地产领域没发现特别看好的投资机会。

柴孝伟评论：买房地产投资信托基金用不着重复缴税，但需要付费。
所以，巴菲特认为小资金适合买信托基金，大资金适合直接买房地产。
巴菲特对投资房产并不很感兴趣，因为做好生意企业股东，可以日赚万分之四股东利润，长期比投资房产要好。

巴菲特演讲：有的时候人们看不懂一些大型房地产公司，以德克萨斯太平洋房地产信托为例，它有100多年的历史，在德州有几百万英亩的土地。它每年将这些土地的1%卖出去，拿1%卖地的收入计算自己的价值，说自己被市场严重低估了。要是你真拥有这么多土地，你就明白了，根本不是那么回事。土地没那么容易流通，你想从土地里拿出50%或20%卖出去，这办不到，土地连流动性不足的股票都不如。很多人根本不知道拥有一家房地产公司，要运作大片的土地有多难，所以他们给很多房地产公司的估值很离谱。在今年的市场上，REITs表现很差，将来人们不看好它们的时候，它们的价格甚至会远远低于它们持有的土地，这太有可能了。到那时候，REITs可能值得考虑。

柴孝伟评论：怎么看待拥有大片土地的房地产公司呢？
巴菲特看法是：
“要运作大片土地很难”，
“想拿大片土地卖出去，这办不到”，
“在不被看好时，房地产公司的市场价格会远远低于它们持有的土地”。

简而言之，熊市时，房地产公司的市场价格会远低于土地资产价值。


巴菲特演讲：问题是愿不愿意清算，他们可能会和投资者对着干，舍不得他们的收入和福利，和股东产生利益冲突。有的 REITs的口口声声说它们的资产多优秀，被低估的多严重，背地里却在卖自家的股票，你说怪不怪?这不是自相矛盾吗?他们说自己的股票28美元很便宜，然后却在28美元大量卖出，明显的言行不一致。
不过，我们在关注房地产行业。查理和我都能看懂房地产生意，什么时候出现大的投资机会，我们愿意投资。如果长期资本管理公司的情形出现在了房地产领域，我们愿意出手，问题是别人也会抢着出手，所以价格很难让我们动心。

柴孝伟评论：房地产公司并不愿意清算公司，这也是房地产股票价格远低于净资产的一个原因。
在巴菲特眼中，房地产公司有土地，真要破产价清算，巴菲特愿意接盘，但是因为有竞争者的原因，价格未必足够让他动心。

总结：房地产公司的土地有价值，破产价可以搞。在坏环境下，股价可能远远低于资产价值或土地价值。

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