疫情给各地经济和就业带来了不少影响，尤其是部分大型民营房地产出现了严重问题面临破产重整（其实也是意料之中的事情），为了救经济、稳就业等和避免系统性危机，国家和地方陆陆续续出台了一些急救政策后，近期部分城市的房地产市场尤其是高档楼盘有所转暖，个别楼盘甚至还出现了排队抢购的情况，但这都是因为限价带来的一二级市场的差价使然，江南认为，个别的房企和楼盘的火热并不代表整个房地产市场的春天。

几年前曾就房地产市场的健康发展江南曾发文提出过意见和建议，回头看大部分判断和建议是正确的、合理的，包括一针见血的指出过度的“双限”冰冻一定会把隐患留给未来，也一定会造成系统性风险，而且会形成人为的内卷和权力腐败。去年以来，民营房地产纷纷出现问题，其中有其盲目发展，过度杠杆、追求暴利等内因，也有政府土地、建筑人工等成本大涨、黑心中介推动等原因，另外毫无疑问就是房地产商的贪婪以及政府“土地财政”急功近利、“双限”并行、拍卖土地未科学配套、三四线城市盲目冲动、银行断奶抽贷等政策出现偏差导致了房地产尤其是民营房地产的困境，现在疫情之下各地为了救经济又不约而同的开始拿起房地产这个“尿壶”，这是需要警惕和慎重的。

江南认为，房地产政策千万不能再大开大合，政策一定要有预期性、一致性，货币放水要适度，建议政府要根据各地的人才情况和居民需要配套土地拍卖、兼顾安居房、廉租房的建设；一二线城市“双限”可以逐步放开一限，三四线城市可以完全放开，让市场主体发挥一点作用，这样既能避免内圈和腐败，也能避免再出现像华夏幸福、恒大等房企的暴雷，逐步的通过市场手段发挥平衡作用，慢慢回归理性；另外就是要继续大力整顿房地产中介市场，减少房产交易的中间环节成本。

政府的责任是要多考虑人才、弱势群体的廉租房或廉价房，未来几度热议的房产税依然是国家或地方经济好转后必定征收的，现在为了救经济解燃眉之急的强行针只是短期有效，高潮后又会熄火，而且寒冬后的这个幸福小阳春不会太久，房地产企业一定要把握好，江南认为目前房地产市场的回暖就像股票市场的一次反弹，绝对不是反转，所以地方政府和房企都不能盲目乐观或任性跟风。

未来，如果房地产这个“尿壶”政策再被过度运用，用不了三年，各地的经济甚至金融又会出现大问题，而收割的又是普通老百姓的血汗钱，当然更多的将是富人（最核心区稀缺代表身价的别墅等豪宅除外），再说，一二线城市还有多少土地可以任性房地产发展？房产税会一直不执行？从任何角度分析，好像不现实。

乌克兰战争靠的是房地产？中美博弈靠的是房地产？这些均值得各方面深入思考。

中国经济的未来和国家安全需要毕竟是靠芯片、新材料、生物医药、航空航天、智能制造等核心科创和实体经济、生产性服务业等，依靠的一定是生态环境好、有吸引力和回报、健康稳定发展的强大资本市场的支持、助力。

可以这么说：冬去春来不容易，但希望不要太大，因为暴利的房地产时代将会永远的退出历史舞台了！

（拙政江南 2022.04.02 晨于苏州）

#芯片# #房地产# #疫情下的板块思考# $航锦科技(SZ000818)$ $万科A(SZ000002)$ $建发股份(SH600153)$ @今日话题 @中国基金报 @券商中国 @每日经济新闻 @研报直通车 @和讯财经 @证券之星财经 @乐居财经 @财联社 @ @厦门国贸@金地集团@保利集团@融创地产