今日市场小幅反弹，军工股全面领涨。上证指数继续震荡，创业板指数反弹近2%，不过两市成交额依然猥琐。昨日已经说过，节前最后两个交易日，平稳就好。

九月亏成狗，股市聊不下去了……今天，来聊几句楼市。

重要的事，先说三遍：本文胖纸老揭仅讨论上海楼市，其他城市我不熟悉。本文胖纸老揭仅讨论上海楼市，其他城市我不熟悉。本文仅讨论上海楼市，其他城市胖纸老揭不熟悉。

我好几年没谈楼市了，主要原因：第一，我是个财经号，主要谈投资，当然楼市也算投资，但我实在囊中羞涩。第二，坚持住房不炒，买房就是自住，最多再为子女准备一套。

但，最近楼市有点暗潮涌动，简单聊几句

先是前天，某号称身价10亿的知名地产大V被封杀，而且是永封，震惊自媒体圈。

这位大V近年来带着粉丝炒房，还介绍很多借杠杆的办法，先去柬埔寨西港炒地皮，疫情之后带头去炒重庆的房子。不知道这次封杀，是不是和炒房团有关。

住房不炒，是底线。

然后，是昨天，21世纪经济报道称：

有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

随后券商中国记者向多位大行人士求证：

有大行分行人士称，并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。亦有华北地区的大行人士称，该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模，但个人按揭贷款政策并未调整，此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企，对个人申请房贷影响不大。

再结合前期媒体报道的，监管部门要求“三条红线”试点房企，在2023年6月30日前完成降负债目标。很明显，房企要来一波，强势去杠杆了。

（三条红线是指：扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。）

去杠杆，降负债，房企就要多卖房子，我个人判断，今年四季度，全国楼市的供应会加大，刚需盘，挑选的余地会比较大。

多卖房子就得促销，譬如某大全国楼盘，黄金周7折促销。

还有某桂园，也加入促销战，近380个项目，2.8万套楼盘，推出9.9元优惠券最高抵10万元、一口价直降30万等优惠。

不知道这把促销，能带来多少量，促销如果带不起量，那估计就得降价了，但如果一降价，就容易引发列入砸售楼处沙盘这样的事……

最后聊聊我熟悉的上海楼市，在当前环境下，会如何呢？我个人认为，就一个字：稳！

2016年，胖纸老揭当时聊过上海楼市

当时我有两个核心观点：

1、上海房价，小波动会有，但整体上，比较稳。

2、自住刚需，只要有条件，任何时间，可上车。

现在快5年过去了。上海房价整体上较平稳，但我查相关价格指数，只查到同比涨跌，没查到定基指数。

我只能举例说明了。譬如我老妈有个闺蜜，当初想换房，用内环小高层，换近郊大别野，同样是700万左右，但因为各种原因没卖成，现在她这套内环小高层，差不多在800万左右。

对于自主刚需，我身边的小伙伴，达到首付条件的，都基本上车了。

有土豪级别的，直接浦东陆家嘴5000万江景房。也有刚起步的年轻人，资金宽裕点，上车400万浦东花木两室一厅，资金紧张的，上车川沙200万老破小。更多的还是中产，基本上，以小换大。

以上说的都是上海二手房。

至于上海一手房，目前基本要靠运气，摇号，而且基本要靠抢。譬如之前有个江景新盘，光茶水费就要100万，但是开盘价比二手房低近20%，外部人想买也买不到，据传已经通过内部渠道，秒光。

再譬如，徐汇滨江刚开了一个盘，正好我以前报社，有位美女记者去做品牌总监了，她告诉我，这个新盘非常紧张。

还有浦东前滩，马上要开个学区房的新盘，最小面积只有47平，总价估计500万左右吧，可以预见的是，又会吸引一大帮家长摇号。

刚需自住盘，包括置换需求，将长期一直存在。

今天，胖纸老揭观点很鲜明，依然简单直白，不模棱两可：

住房不炒！我继续维持四年前的核心观点。