开头先来个小结：华侨城A是个有价值的企业，目前市值500亿左右，想想它的欢乐谷、世界之窗、锦绣中华，这些都是在南山区核心位置，目前值多少钱，我不知道，但我知道非常非常值钱，但是这些资产不能随便变卖，因为这些都是经营资产，而且目前经营非常不错。但是华侨城A又是一个充满争议的股票，表现在公司成长性不错，但股价真的是不给力，经常被投资者所诟病，当然还有一个重要原因就是其经营现金流为负。

08年净利润14.33亿，2019年净利润123.4亿，这十一年净利润增长了接近八倍，看看其股价

有人说华侨城A是只烟蒂股，价值不大，但是看看下面这张图

在09年其PE高达70倍，现在只有4左右的PE，时代不同，人的心里预期也不同，华侨城A不管经营如何优秀，市场仍然给了非常低的PE。我想应该跟其商业模式有着很大的关系，华侨城能不能算是一只地产股，有人把他称为文旅跟商住，而我更觉得华侨城就是文旅更合适点，因为商住只是附带，这种文旅模式就注定了，公司要想异地扩张，前期就需要大量的资金，而且其开发周期非常长。

从17年开始公司每年大量的资本支出，筹资现金流17年295亿、18年235亿、19年212亿。这种文旅模式前期需要大量的资金沉淀你喜欢吗？而且周期非常长

2019年营运周期天数2389天，6.5年左右。这样的生意模式你喜欢吗？我想大多数应该不喜欢较多吧，周期长，需要资金多，意味着风险较大。那么我们应该如何去观察与评判。两个指标，一个是融资利率，另一个是项目回报率。华侨城的的融资利率是比较低的，信用等级非常高。

另一个项目回报率，这个我可没数据，但是我们却可以从侧面去理解

如果回报率差的话，营收、净利表现就不会这么好，而且其毛利率非常高，房地产行业高达74.6%的毛利率，旅游综合行业高达40.63%的毛利率，在大A股，那么高的毛利率公司不多，有人说华侨城A的文旅竞争力不强，因为在他们认为文旅是个门槛不高、差异性不高的行业，只要有钱就可以杀进去，但是我想问下进得去，出得来吗？他们能否做到像华侨城A一样高的毛利率，而且目前发展仍然不错。

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