管理 【房地产】传言银行和万科达成贷款协议，千万不能让万科倒了，它是国企前面的最后一道防线！如果出事，真的倒了，很多人就会一夜回到解放前了，稳住啊！房地产的利好还是不断来，不知道周末还有其他消息没有。

机构研报说去库存带来地产股触底。从海内外历史经验看，股价和估值反映市场预期，转向往往早于基本面变化。　以美国房地产板块为例，2008年底和2009年初美国一系列金融救市措施落地，为给市场带来向好预期，房地产企业基本面虽未企稳，但股价先行反应。美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿（Horton）等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月，而后波动上行。　

国内的以旧换新去库存都有哪些模式？　作为本轮“去库存”的重要抓手，?目前“以旧换新”主要有五种模式——　
①代售：房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果中介在约定期限内成功将购房者的二手房售出，则售出款项用于购买新房；如果未能售出则协议自动失效，三方均无需担责。该模式最易推行，目前落地最多，但二手房能否成功售出存在较大不确定性，因此后续的新房销售去库也具备不确定性，整体成功率不高。　
　
②发放补贴：居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。该模式需要地方财税系统让利，且居民最终能拿到的补贴金额与购房总支出相比仍然偏低，难以有效释放需求。　
　
③旧房换购：地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，售房款用于购买指定新房。该模式规模小要求高，不仅对旧房和新房有诸多限制，换购名额较少，也考验开发商的资金筹集和资产处置能力。　
　
④回购收储：地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。该模式通常规模较大，交易链条更短，但财政负担也更重。　
　
⑤旧转保：政府一次性支付5~10年的租金给业主，获得旧房使用权并将其用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。该模式财政压力较轻，但当前仅肇庆新政试点，效果有待检验。
　
以旧换新去库存可行性如何？　
各地方政府当前推进的“以旧换新”规模尚小。从试点城市看，政府收储类的“以旧换新”仅南京（2000套）和郑州（5000套）在千套以上，带动规模不过百亿，其他城市多以百套的规模进行试点。光凭借当前试点的规模难以实现有效去库存。　
　
从财政负担角度考虑，以旧换新去库存仍有赖于财政的支持。2023年仅北京、上海两市债务余额/债务限额比例在90%以下，重庆、黑龙江、山东、青海和河南五省市债务余额/债务限额比例均超过99%。截至2024年3月，地方政府杠杆率32.8%；相比之下，政府23.9%的杠杆率显然更低，加杠杆的空间更大。　
　
在去库存的五种模式中，旧房换购模式和回购收储模式均能为市场带来有效的流动性，同样也需要较大规模的资金。在2014~2016年棚改去库存中，抵押补充贷款（PSL）是主要资金来源，预计本轮去库存PSL也将扮演重要角色。在2023年末及2024年初，央行合计新增投放PSL资金5000亿元，主要用于筹建保障性住房，而政府收储存量房或现房用作保障房，亦属于房地产新发展模式的“三大工程”。除PSL外，预计专项债、特别国债等亦可能对房地产去库存形成资金支持。