普通人如何投资最优质的互联网资产

互联网是现代人生活必不可少的元素，就像生活当中的水电煤，更广泛的互联网行业包括大数据、云计算、人工智能等，延伸到生活的各个方面，未来还有非常广阔的增长空间。

从好生意角度看，互联网有广阔的需求空间，巨量的潜在消费人群，高频使用，并且付费用户还有很大的上升潜力，互联网轻资产运营，边际成本低…..符合好生意的特征。

过去20年是互联网公司的高速成长期，一些互联网龙头涨幅惊人，例如腾讯自上市至今涨幅超过500倍，押注互联网行业的投资者赚得盘满钵满；当前互联网行业虽然已经过了高速增长期，但是一些新兴领域仍处于萌芽阶段，传统的互联网巨头在保持原有优势的同时，不断进化，长期保持20%～30%的中高速增长仍然可期。

例如中国的阿里和腾讯，自身不断进化，涉猎新的领域，成长为综合科技巨头，同时还通过巨额的对外投资业务，分享中国乃至全球新兴行业发展的成果；美国的微软、谷歌、亚马逊、苹果和Facebook通过对各自领域全球市场的垄断获取巨额收益，并且这种优势大概率还能持续。在可预见的未来，互联网行业仍然是投资回报率最高的行业之一。

作为普通投资者，要分享互联网行业的发展成果，投资互联网行业的优质资产是主要渠道，说的简单点，就是买这些公司的股票。

互联网行业主要看中美两国，抓住这两个国家最优质的互联网资产就够了，中国的主要互联网公司基本都在港美股上市，美国的主要互联网公司集中在纳斯达克市场。

普通人要参与全球最优质互联网资产的方式主要有两种：1.直接买这些公司的股票，但海外账户的开户和入金、转账，对于普通人来说太过繁琐；2.买指数基金（分为主动型基金和指数基金），筛选主动型基金本身的门槛不低。

如果对于个股有研究、确定性比较高、能承受住波动，从长期来看，收益应该会不错；如果对某个投资互联网行业的基金经理绝对信任，也可以投资他的基金；如果没有以上条件，建议普通人直接买QDII指数基金就够了。

今天我主要讲述指数基金，跟踪中国主要互联网企业的指数主要有两个：

1.中证海外中国互联网指数
选取海外交易所上市的中国互联网企业作为样本股，采用自由流通市值加权计算，以反映在海外交易所上市中国互联网企业的整体走势。该指数3年年化收益率12.8%，5年年化收益率8.69%。

2.中证海外中国互联网50指数
选取海外交易所上市的50家中国互联网企业作为样本股，采用自由流通市值加权计算，反映在海外交易所上市知名中国互联网企业的投资机会。该指数3年年化收益率15.8%，5年年化收益率13.4%。

这两个指数的区别，主要在于对于腾讯、阿里、百度等大公司的配置比例不同，中证海外中国互联网50指数对于大公司的权重较高，中证海外中国互联网指数更为均衡。

就我个人来说，我更倾向于认为互联网行业是个强者恒强的行业，押注龙头的确定性更高，所以偏向于中证海外中国互联网50指数；从费率来看，交银中证海外互联网指数基金也更高一些。

下表为跟踪这两个指数的基金列表：

我目前持有的是$中概互联(SH513050)$ 的场内份额，但是理想的状况却是申购场外份额，不需要考虑流动性、折溢价、方便定投等，该基金建仓完成后，在合理的价格适合买入。对于场内的中概互联（513050），个人认为是1.2以下可以一次买入，1.4以下可以定投。

跟踪美国的互联网公司主要是纳指100:
纳斯达克100指数
纳斯达克100指数包括根据市值在纳斯达克股票市场上市的100家市值最大的美国国内和国际非金融公司，其100只成分股均具有高科技、高成长和非金融的特点，可以说是美国科技股的代表，跟踪纳斯达克100指数最知名的ETF是纳指ETF-PowerShares(QQQ)。

以下是国内的指数基金

从成立时间，规模和费率来看，广发纳斯达克100指数从中胜出。

但国内的指数基金有个问题，就是跟踪误差比美股的要大，费率也要高一些。如果已有美股账户，想在美股买指数基金也是可以的，跟踪中国互联网公司的是$中概股ETF-KraneShares(KWEB)$ ，跟踪美股的是$纳指ETF-PowerShares(QQQ)$ ，费率也很便宜，前者0.7%，后者0.2%，流动性也可以。

不过从估值来看，纳指100指数的市盈率百分位是68%，不适合一次性买入，可以定投。

最后报告一下我的仓位：腾讯占个股仓位的20%；Facebook的仓位占50%；中概互联占基金仓位的60%，未持有纳指100指数的基金。

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闲聊：如何打造被动收入

还记得我之前说的那位60后亲戚逆袭的故事吗？最近他开始为养老准备收租资产了，收购了一批店面，他准备把这个作为养老的收入来源。最近热议的996+ICU，大家都很焦虑，都想早日财务自由，本质上就是要把被动收入作为主要的收入来源。

所谓被动收入，就是不需要花费多少时间和精力，也不需要照看，就可以自动获得的收入。这被称作“免费的午餐”，实际上，在获得被动收入之前，往往需要经过长时间的劳动和积累。说到被动收入，大家会想到一堆办法，基本要求是安全、跑赢通胀。对于普通人来说，相对靠谱的还是股票和房产。

这里必须要再引入一个概念——资产，所谓资产是预期能带来经济利益的资源。我们之前说过最优质的资产是好的股权资产和核心城市核心地段的房产。

优质房产
先说房产，目前有两种截然不同的态度：一种是任何时候买都是对的；一种是现在不适合买，泡沫太大，并且房子租金收益比太低。

在我看来，房产分为居住价值和投资价值，决定房产价格的最终决定因素是供需，核心城市和普通城市的区别还是很大的（我站的角度可能更多的是一线城市，敬请谅解）。如果是刚需就不要考虑升值、租金的事了，毕竟和你的生活幸福感密切相关，任何时候买都是对的。如果是投资，肯定要考虑升值空间和租金收益率等，因为核心城市人口净流入，供不应求。作为最优质资源的聚集地，核心城市核心地段最好。

关于房价，我的看法是作为货币的蓄水池，短期内不会有太大的变动。长期来看核心城市核心地段的房产还是会向上走。

房产作为一种资产，它的收益有两方面：升值出售和收租，房产被很多人吐槽租金收益率低，一线城市不到2%；确实不高，但要看到未来的增值空间和稳定性。

有观点认为，过去20年房产涨了太多，空间不如股票大，我赞同这句话，但多数人都适合拿住房产，却拿不住股票，也就是股票的收益和他无缘，房产却不是，原因是房产价格的波动性和流动性都不如股票。

上面都是废话，多数人还在苦苦地给首套房还月供，哪来多余的钱买房？那么考虑一下Reits，这个品种的购入门槛要比实体房产要低很多，投资的标的是商业物业、写字楼等，更广泛的投资品种包括基础设施投资等。来一张图感受一下。关于Reits以后再写，这个还是一个不错的投资品种。

高股息股票
我们常说的收租股票就是高分红的股票，但更多的人青睐高成长性的股票，毕竟赚的都是真钱。

两派都有自己的道理，假设都不考虑在二级市场出售股票，只考虑分红的收益，本质上高分红和高成长并不是对立的，只是在分红的时间上有所不同。

高分红的一般是成熟的行业，不需要留有大量的现金投入再生产，把钱分给股东的效率更高；高成长的公司需要不断地投入再生产，把钱分给股东不如投入到扩大再生产上来，还要交红利税，对股东不利，但最后到了一定阶段，也是要把钱分给股东的。

高成长与高分红，关键要看钱在谁的手里使用效率更高，只不过，高分红的确定性相对更高，现在每年大笔分红，比将来的大笔分红要踏实，钱到手的感觉会不一样。

高分红最重要的是持续性，最好是慢慢递增，现在高不高分红不重要，重要的是长期持续分红的能力，只有持续地赚钱，才能持续地分红呢。

投资高分红的股票，有专门的红利指数基金，如果自己具备一定的投资能力，挑选几只持续高分红的个股建立组合也是不错的，比如A股的长江电力和港股的汇丰控股就不错。

总结
普通人打造被动收入怎么办？首先要有收租资产的意识，才能朝这个方向努力，一平米一平米地攒，100股100股地买，日积月累，当被动收入超过主动收入时，你会豁然开朗。比如规模到400～500万时，假设年租金/股息是3%，一年12～15万的收入了（不算税收），股息可能还要高一点。

好了，今天吹牛皮到这里，努力干活去了！

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一文读懂战略配售基金

近期有个品种大家可以多关注一下——战略配售基金，这个品种可以当作优先参与战略配售股票、费率非常低的债券基金。我昨天早上在0.998买入一点嘉实配售，折价超过3%；我觉得对于追求稳健收益的投资者，折价的战略配售基金可以考虑，6只战略配售基金，谁的折价大就买谁（目前是招商配售）。

投资战略配售基金可以和火热的科创板结合起来，根据规定它可以参与全市场包括科创板的战略配售，啥意思？就是发新股时，它们可以先参与配售，配完了其他人再来打新，所以获配的份额会比较多。

先说我对科创板的看法吧，A股有炒新的传统，从我身边的观察来看，不少人开通了科创板账户，可以说，科创板具备打新价值和上市后的炒作价值，但有没有投资价值我很有疑问。

除了科创板账户，也有一些投资者想通过基金的渠道参与，目前的基金主要有以下几个类型：

1.科技创新主题基金：包括开放式运作混合基金和有封闭期的灵活配置混合型基金。

2.现在已经存在的6只战略配售基金：目前市场上的易方达、嘉实、招商、汇添富、华夏、南方旗下的6只战略配售基金成立于2018年7月5日，并且已于2019年3月29日正式上市交易。

3.目前存续的可投资A股的公募基金，特别是科技主题类基金，目前市场上有200余只存续的科技主题类基金。

4.其实还有一种就是科创板的指数基金，不过科创板还没有运行，所有更没有指数啦，这个要在科创板推出以后才有。

以上这几种类型的基金，我觉得就是科创板的打新基金和战略配售基金靠谱点，前者还没出来，我先分析下后者。

要说战略配售基金，得先要说说A股的战略配售制度。

什么是战略配售机制？

A股的战略配售机制已有20年历史。“战略配售”就是“向战略投资者定向配售”的意思，《证券发行承销与管理办法》规定，首次公开发行股票数量在4亿股以上的，或者在境内发行存托凭证（CDR）的，可以向战略投资者配售股票。战略投资者不参与网下询价，就是说顺序优于网上和网下打新，优先配售。只是参与配售的股票持有期限不少于12个月。

科创板规则规定，放宽战略配售的实施条件，允许首次公开发行股票数量在1亿股以上的发行人进行战略配售；不足1亿股、战略投资者获得配售股票总量不超过首次公开发行股票数量20％的，也可以进行战略配售。

什么是战略配售基金？

战略配售基金全称3年封闭运作战略配售灵活配置混合型证券投资基金（LOF）。2018年7月，招商、易方达、南方、汇添富、嘉实、华夏等六家基金公司负责管理的六只战略配售基金正式成立，合计募资1049.18亿元。

战略配售基金在合同生效后的前三年为封闭运作期，封闭运作期内每6个月开放一次申购，不办理赎回。基金产品生效6个月后在交易所上市交易，投资者可将其持有的场外基金份额通过转托管转至场内后上市交易，但场内交易存在相应折溢价风险。

“战略配售”代表了基金以投资战略配售股票为主要投资策略，根据规定它可以参与全市场包括科创板的战略配售，“灵活配置混合型”代表了该混合型基金相较于股票型基金有更多的投资选择，除股票外也可投资于债券、货币市场工具等资产，其中股票投资比例可以为0-95%。

战略配售基金一般不会频繁进行二级市场股票投资（打新配市值除外），除了战略配售而持有的股票以外，绝大多数资产投资于固收产品。

战略配售基金本来是为独角兽回归做准备的，但由于各种原因未能实现其原本的投资功能。目前战略配售基金配置主要是固定收益资产，极少量的权益资产。在比例上，六只基金平均持有股票的比例不到5%，平均固收资产占比超90%，固定收益投资方面，六只基金配置的债券品种以同业存单、中期票据、金融债券、企业债券为主，构建了较高信用等级、较高流动性的投资组合，这部分配置可以参照债券基金，年收益大概4%。

战略配售基金的资产配置躲过了去年A股市场大跌，6只基金的净值都实现稳定增长。战略配售上，2018年11月中国人保IPO，招商、易方达、南方、汇添富等四只战略配售基金参与配售，共获配市值约10.5亿元A股股票。

目前市场比较担心的是中国人保配售的股份股价下跌，会有损失的风险，所以参与配售的四只基金折价率要高于未参与的华夏配售和嘉实配售。

怎么买

不申购，推荐直接二级市场买入，和买卖股票一样。

目前买战略配售基金，就相当于配置一只费率极低的债券基金，下有债券的收益保底，上有打新的预期收益。

战略配售基金的预期年化收益是5%-7%，债券收益4%，其他收益1-3%，超过了货币基金。战略配售基金未来的重头戏是配售新股，但是未来有多少战略配售的新股并不确定，配了新股有1年的锁定期，最终能不能赚也不一定。

优势
费率低：费率加起来只有0.13%，远低于普通债券基金，比市场上绝大多数的基金的费率成本要低。

收益稳定、有保底：主要配债券，未来配售新股，除了打新不配股票

未来的博弈价值：A股市场的赌性很重，等科创板上市，说不定二级市场有溢价，可以有交易价值。

劣势
配售锁定期一年，不是所有股票都有配售，而且所参与配售的股票走势不确定，有可能会亏损。

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医药股投资指南

医药板块历来是牛股聚集地之一。大家知道A股的“吃药喝酒”传说，医药和白酒是传统的防御板块，如果从基本面的角度看，医药板块的投资机会来自哪里呢？

我觉得来自确定性，医药股的确定性非常高，增长的天花板几乎看不到。医药消费是刚需中的刚需，简单通俗滴说，就是有病该怎么治疗就怎么治疗，不能顾虑花多少钱。可以说医药行的市场需求是十分稳定的，即使是经济低迷期，医疗的需求也不会减少，而且随着人口老龄化和消费升级，医药消费的市场规模在不断扩大。

一、医药行业的特点

1.医药行业门槛较高

医药行业（本文特指化药、生物药）是典型的高技术、资金、人才密集型行业，门槛较高。以研发创新药为例，需要投入大量的人力、物力、财力，而且新药研发周期长，失败的风险概率高，对于小企业来说，这样的投入是不可能的，只有具备实力的大企业才有可能。

2.医药医疗行业与政策密切相关

无论是在我国还是欧美发达国家，医药行业不仅是普通的商业消费行业，而且是关系到国计民生的大事，行业受政策的影响较大。从近年来看，影响行业的国家政策就有：“4+7”集采政策、仿制药质量和疗效一致性评价、“两票制+营改增”和新版医保目录等。

3.医药的消费不是由最终消费者做决策

医药行业和普通消费行业不同的是，药品的最终消费者不是写处方的医生，消费者是病人，病人却往往没有消费决定权。医生对药品的价格是不敏感的，病人看病时价格也不是考虑的首要因素。

二、如何选择医药公司？

《股市真规则》的作者帕特多尔西描述了成功制药公司的特点：

1.畅销药品

有重磅品种，单品销售额超10亿。

2.专利保护

所有药品都会失去专利保护，但如果对失效专利管理的很好，还是能创造稳定的现金流。

3.一个完整的药物临床试验体系（和一大群可供药物试验服务的人群，如癌症和关节炎）

大公司有完整的药物临床试验体系，积累了大量的临床数据，对研发大有裨益。

4.强大的市场营销能力

具有强大营销能力的药企，能将研发成果最大化地转化为经济效益。

5.市场潜力要大

慢性病药物，如糖尿病、高血压等。

以上五点对于跨国医药巨头是标配，对于国内企业来说，满足三条以上就很优秀了。

创新药

1.有长期专利保护的重磅品种，同时有很多新药在研发中，分散开发风险。

2.公司有足够的现金，或者经营活动的现金流能支撑完成下一个研发周期。

3.对于当今最热门的领域——生物制药，主要看研发团队的实力。

由于新药研发失败风险很高，我的看法是不赌小概率事件，如果不懂可以不投，或者在赢面更大时再投资。

仿制药

1.仿制药因为成本低廉，售价较原研药便宜很多，主要靠做大规模和优化成本结构。

2.密切关注政策动向，任何医保政策的调整变化都可能行业产生影响，如“4+7”集采政策。

常见的投资陷阱：单一产品的风险

对靠单一药物支撑的制药公司而言，投资该股票时要有大的安全边际，因为任何意想不到的利空因素都可能对公司业务和股价造成打击，比如国内的贝达药业等。

三、医药股的投资策略

如果把医药股作为一项股权投资的话，那么常用的股权投资手段包括以下两种途径：

1.集中投资优质个股

2.医药行业指数基金

我的原则是：如果能懂得选股，那就买股票；如果不懂，就买指数基金获取市场的平均收益。

从股票投资的角度看，需要寻找具有护城河的公司，拥有独家专利才是药企最强的护城河，支撑专利的背后是资金、技术和人员的大规模投入，小企业难以支撑这样的投入。医药巨头拥有资金、技术、专利和规模优势，对于一个新进入行业的公司来说，这些就是很高的壁垒。所以一般情况下，最终的赢家还是会从有规模优势的大企业中出来。

国内药企：恒瑞

国外：默沙东、罗氏、诺和诺德、赛诺菲、礼来、诺华、葛兰素史克、吉利德科学

医药指数基金

国内：医药100、300医药、全指医药、国证医药

国外：标普全球1200医疗指数（SGL）、美国生物科技（XBI）、标普医疗（XLV）、美国生物科技（IBB）等等

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投资思考：蓝筹股、苹果、微博和

1、优质蓝筹股

我在年终总结里写过，2019年看好A股和港股的优质蓝筹股，一方面是估值的绝对低位，估值已经反映了最悲观的预期；另一方面，政策在调整，市场预期变好，优质蓝筹股的基本面比其他股要好，抗击打能力更强。从增量资金来看，外资成了最大的力量，今年还会持续流入。

2、微博

前段时间，微博股价大跌，主要是大摩下调了它的评级，认为未来微博需要投入较大，经济环境对广告收入的影响。

我的看法是：微博当前问题是，之前涨的太多了；仍然看好微博的长期发展，现在的价格具有吸引力。

因为微博的用户数和营收都还在增长，只不过是增速比以前高速增长要小

微博的强项在于热点事件的传播能力，从最近的表现看，它仍然很强。

另外一个问题是需要加大投入，例如视频等，以增强自己的竞争力；

这是短期投入和长期竞争力之间的关系，这和Facebook加大安全的投入是一样的，对提升长期竞争力是有利的。

与抖音、快手、.、头条、知乎等比起来，微博有自己的独特形态，能和竞争对手能长期共存，共享市场的蛋糕。

至于经济环境对广告收入的影响，应该对所有社交媒体是一样的，据中金公司的研究，短期确实有影响，但长期增速稳健。

3、.

三款社交软件：马桶、多闪和聊天宝同一天开发布会宣战.，从各方的评论来看，不看好的人多一些，毕竟前面有先烈：来往、易信、米聊等，即使失败，这肯定也不是.面对的最后一次挑战；具体怎样，可以再观察。

社交软件的护城河可以概括为网络效应和转换成本，可以理解为人际关系网络的沉淀成本，熟人社交还要基于信任，这是目前最难以挑战的。.的日活是10亿，这个规模是抖音暂时达不到的，话说我看身边.连老头老太太都有，很多人没有抖音，估计和我一样“落后”的人不少。

从目前来看，还没有看到哪一款社交软件能够挑战.，至于未来.是由谁来颠覆，目前还看不清，但应该不是这三款软件。

4、苹果

苹果公司的股价跌了不少，外界分析是因为中国市场销量的下滑，加上中国竞争对手的实力增强，被外界指责缺乏创新等。

我个人的理解销量下滑的原因：过往人们买苹果手机，有一种精神满足的层面，现在消费更加理性了；外界过高的预期与手机产品更新变慢的矛盾；产品一年更新一次，本身与手机的使用寿命也是不一致的。

电子产品的劣势之一就是产品频繁的更新换代，不断地投入研发新产品，人们担心苹果会不会变成下一个诺基亚？所以苹果最大命门是创新能力的缺失。

我问过同事，如果苹果和国产手机品牌，总体性能接近，价格一样，你会选择哪一个？答案是苹果。

事实上，苹果手机最近在降价。我觉得苹果的产品竞争力（软硬件优势）还在，仍然引领产品技术革新的潮流，只是定价能力有所削弱，这也是产品进入成熟期的困局。

苹果的未来会怎样？我不清楚，个人倾向于相信苹果还是一家不错的公司。

5、年轻人积累财富

通过投资实现财务自由的两个前提：足够的本金和经得起考验的投资能力。现实当中，金融投资并不是年轻人解决现实困境的救命良药。

财富的积累路径是多样的，对于普通的年轻人来说，把宝贵的时间、精力、金钱，投入到当时阶段最应该投入的事情上来，回报一定是最高的。举个例子，你没买房，老婆是很难娶到的，所以准备结婚时，把钱要投资在房产上。

对于金融投资，可以用小钱“交学费”，提高自己的投资能力，不要妄想一夜暴富；在积累足够的本金（一定是闲钱）时，再来进行大笔投入。

最理想的状态是，不懂投资就不碰了；可以把钱交给信得过的专业人士打理，毕竟每个人的能力圈是不一样的。

6、银行可转债

由于监管要求，银行又需要补充资本金了，可转债是补充资本金的一种形式，监管层也是鼓励的。

对于可转债，我们肯定不是奔着债券价值去的，而是为了转股价值和博弈价值，从银行的角度，也是希望转股的，否则没办法补充资本金。

投资可转债首先要看发行可转债公司的基本面，只投基本面好的公司，目前大多数发型可转债的公司，基本面都不太好，从性价比看，不值得参与。

银行就属于那种基本面较好的，投资银行转债可以具体问题具体分析，可以关注进入转股期、溢价率较低的品种，一般比投资正股的性价比要高。

不过，投资可转债也要注意时间成本，因为持有到期需要时间成本，能否转股等是不确定的，时间成本也是投资的一个重要成本。

7、投资的心态

1.金融投资一定是闲钱，三五年派不上用场的钱，只有闲钱投资，才能摆正心态，进行长期投资。

2.资产配置和仓位管理，分散与集中如何平衡，这是问题的关键，没有绝对的标准，让自己踏实就好。

3.对于投资，尽量做保守的预测，不要抱太大的期望，反而会给自己带来很多意外的惊喜。

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地产股投资指南

过去十多年是房地产发展的黄金时代，然而，与火热的房地产市场和不断上涨的房价相比，地产股的表现却要逊色的多。作为市场上估值最低的板块之一，2019年地产股有没有机会呢？

今天我们来简单说说地产股

地产的生意模式

从本质上讲，地产的生意模式就是买地——盖房——卖房，收入超过成本和税收的部分就是利润，

收入就是销售房子收到的钱，商品房最主要的成本，土地成本、建筑成本、三费成本、税收成本等，其中最主要的是拿地成本，这个是开发商不可控的成本，是房地产项目成功的关键。

预售制度

开放商并不需要等房子盖好后再卖，一般是在商品房建设过程中就实现资金回笼；商品房能否出售，取决于开发商是否拿到《预售许可证》。

所以，开发商在拿到预售证之前是纯投入阶段。主要的投入包括买地的资金和前期建设的资金。所以开发商拿到预售证之后，希望赶快卖出去，把钱收回来。他们一般在乎两个指标：拿地到开盘的时间、开盘销售去化率。

资金链与杠杆

我们在看房企时，经常看到一组词：资金链与杠杆，这点对房企非常重要，资金链就是房企的生命线。

因为商品房的预售制度，开发商在一个项目还未完工时，已经收回了全部的资金；这个资金可以用来进行下一个项目的投资，下一个循环开始：拿地——盖房——卖房；大部分房企拿地时需要的超大额资金是需要融资的，而且拿到的土地、前面已经盖好的房子是可以拿去抵押来融资的，这里面就有杠杆的问题。

房企的资金链就是这样运转的，前提是房子卖得出去，但是如果房子卖不出去了，这个资金链就要断裂了，缺少现金流可能让一个房企瞬间崩塌。

周转率

根据周转的快慢，地产商主要开发模式分为囤地模式、快周转模式；一般来讲，大型的开发商采用快周转模式，如万科和恒大、碧桂园等，小开发商采用慢周转的囤地模式，如一些地方中小开发商。

不同的市场情况下，两种开发模式各有利弊，这也与其自身的资质有关，快周转模式对开发商的操盘能力、融资能力、管理能力等要求很高，小型开发商能力达不到。

地产股估值

因为房产的预售制度，导致房企在没完工交房之前，销售的金额都没进利润表，主要是储藏在预收账款里，这往往导致财务报表的“失真”，所以采用一般企业估值的PE和PB方法并不合适。目前对房企的估值主要采用NAV和市销率PS的方法。

NAV净资产价值法是目前对地产企业的主要评估方法。就是把手头里的货算清楚，扣除负债后值多少钱，这种方法不考虑未来经营溢价和经营风险。

NAV的估值方法存在2个问题，一是未来的土地储备能否变成利润计入净资产，二是企业的发展速度、经营能力、品牌价值等均是忽略不计的。

市销率PS的估值方法，就是用权益销售额与市值之间的比值来做估值参考。这个指标是从规模角度来衡量企业，不考虑成本、利润率等因素。简单滴说，看规模就看克而瑞的地产公司的销售排行，因为房地产企业的营业收入滞后性，这个指标更有参考意义。

投资策略

选股：强者恒强

前面讲到房地产的开发模式，大企业更具备实力做快周转， 而从长期的趋势看，地产行业同其他行业一样，逐渐会走向寡头垄断的市场，大开发商将在品牌、资金实力（融资能力）、运营能力（执行力、快销能力）和土地储备上碾压对手。

近年来，房地产开发的市场集中度逐步提高，行业龙头的市场占有率越来越大，龙头的竞争力越来越强；而且地产股整体估值很低，我们选择标的时，可以关注几家龙头企业万科、碧桂园、恒大、融创、保利等；在龙头房企中，个人偏向负债比例较小、融资成本低、土地储备丰富、经营稳健的公司。

风险：

1.宏观政策变动，宏观政策的变动直接影响房地产市场

2.企业运营能力下滑，包括融资能力、周转能力、拿地能力、执行力等

3.资金链断裂的风险；房企的资金周转出现问题，没有足够的现金流是致命的

股票

万科、碧桂园、恒大、融创、保利；

指数基金（不推荐，看好的话，直接持有万科和保利就好）

三只分级基金：国泰国证地产、招商沪深300地产等权、鹏华中证800地产

场外指数基金：天弘中证全指房地产

ETF：南方中证全指房地产ETF及其联接基金

风险提示：本文所提到的投资标的，均仅代表个人的意见，不作推荐，据此买卖，风险自负。

明明白白说估值

对于股票投资，估值是绕不开的话题。估值就是估算投资标的值多少钱。但估值可能并不是某个精确的数，估值不是随便按按计算器，套用公式算出PE、PB等，如果还会这样的看法，那么说明在估值这块，可能还没入门。

投资大师都说估值是科学，也是艺术，很多高手如段永平和方丈对估值的方法是毛估估，所谓“宁要模糊的正确，不要精确的错误”。从这个角度说，估值的定性比定量重要的多。

要学会估值，最重要的是认识股票背后的企业，知道它的竞争优势是什么？这种优势能否持续？从生意的角度看，这个生意是否持续创造强大的现金流，这种能力是否能在未来持续或者增强，如果这两点存在，我们再来讨论估值的事情。

其实要说估值的方法也很简单，就两种：1.绝对估值法；2.相对估值法。

绝对估值

我们经常听到一句话：买股票就是买公司，就是买公司的现金流折现。 绝对估值就是对公司现金流的估算，从商业的角度很容易理解，公司出售商品或提供服务，换回来现金，这就是生意的过程。

最理想的状况是商品或服务全部出售，换回来对应全部的现金，并且这种状况周而复始；这些现金扣除成本，留足发展的资金，汇总后的价值就是公司的价值。不过，未来的现金流如果现在就想拿到，需要有一定的折扣，这就是未来现金流折现。

以上就是绝对估值的方法，简单说，一家企业的价值等于其存在周期里产生的所有现金流的折现值，即从现在到它消失的全部时间段里，能从中获得多少现金，这些现金折现到现在是多少。注意：这里的现金指的是自由现金流，是要扣除企业发展所需资金的（再投资）。

自由现金流折现怎么计算，可以自行搜索资料，以下是我找的一个计算模型：

XXX公司简单的10年估值模型：

1.预测下一个10年的自由现金流（FCF），把这些未来自由现金流折现成现值。

2.计算永续年金价值，并把它折现成现值。

3.10年折现现金流之和加上永续年金折现现金价值来计算全部所有者权益价值。

即所有者权益价值合计=10年折现现金流之和+永续年金折现

每股价值=所有者权益价值合计/股份数

其实仔细一想，这个现金流是多少呢？大部分都是变量，只能是个估算，甚至股神巴菲特也只能是估算，没有精确的数字。首先，公司未来每年获得的利润是多少？其次，利润里有多少真金白银？再次，公司每年要留下多少钱来发展，折现率是多少？这些都是变量，任何一个因素变化，都会使结果相去甚远。

绝对估值法给我们选股提供了方向，要找有强大现金创造能力的公司，并且这个能力是可持续的，这样的公司非常少。现实当中，选出这样的公司后，我们就能淘汰90%以上的不符合标准的公司。

绝对估值法并不适用于任何公司，它适合现金流相对稳定，可以预期；生命周期长的公司，比如初创型的企业，连稳定的现金流也没有，甚至经常亏损，就不适合用绝对估值法。

最后，这个绝对估值法也是大概的数值，并不少精确的计算值，所有需要有个折扣，留有一定的安全边际。按巴菲特的说法，至少留出30%的安全边际。

相对估值

相对估值就是：假设A值10万，B做的业务和A一样，参照A的价格，B值多少钱？

我们日常所接触的，能用数字算出来的估值就是相对估值。这些估值是以其他标的为表对象得出来的结论，这是一种更市场的估值，前提是你的比较对象要靠谱。

我们最常用的估值指标就是PE，这个PE有个公式广为人知：股价=PE*每股盈利。每股盈利是明确的，这个PE就很有学问。不同行业的公司给的PE是不一样的，甚至同一行业的不同公司也是不一样的。

具体来说，这个PE是根据企业的生意模式、发展前景、发展阶段和经营态势的不同，市场会给予不同的PE；即使盈利相同，市场也会根据企业资产的真实价值给予不同的PE。

但不是所有的企业都适合用PE来估值的，一般来说，PE适合经营稳定增长型的企业，例如传统的医药、白酒行业的白马股。另外一些行业，钢铁、煤炭、水泥、汽车等强周期行业看PB，地产行业主要看NAV，互联网主要看用户人数的变化。

每个估值的指标都有缺点，用PE和PB估值，这里的E是指净利润，B指的是净资产。其中，利润是可以调节的，资产好坏也是需要辨别的。这也就是我们常说的，三张报表，看现金流量表是最准确的。

估值的实践

估值一个系统工程，绝不是拿几个指标，套用公式算出一个精确的数来。对一家企业的估值，需要从多个角度来分析，采用多种方法结合来估值。

实际操作中，并不是每一家公司都是值得我们去估值的，而且并不是每一家公司都能看得懂。我们需要从自己看得懂的公司中，挑选出能持续创造强大的现金流，且这种能力能在未来持续或者增强的企业；然后使用PE、PB、ROE等方法进行综合估值。

还需要考虑的因素是：企业的生意模式、发展前景、发展阶段和经营态势，企业的真实盈利能力和资产真实价值等。

不管是采用何种估值方法，都是一个估算的值，即有可能高了或者低了，有一定的误差。所以，需要我们在估值时，需要留有一定的安全边际，所谓买东西需要打折时候买，买股需要在低于实际价值时买才能够赚钱。

近期看了前辈的文章，里面提到巴菲特的估值方法：1、固守在自己的能力圈；2、保持足够的安全边际，即以内在价值的很大折扣才买入。

总结：

1.在估值之前，我们需要明确，大部分公司是不需要我们进行估值的，因为看不懂或者不值得投资。

2.从自己看得懂的公司中，挑选出能持续创造强大的现金流，且这种能力能在未来持续或者增强的企业。

3.要想全面的了解企业的真实价值，需要使用绝对估值法和相对估值法进行综合估值

全球主流资产配置理论梳理

近期在学习资产配置的理念，我想把全球主流的资产配置案例梳理出来，包括耶鲁大学捐赠基金、巴菲特的伯克希尔、李嘉诚家族的资产配置、格雷厄姆和桥水基金、各国的主权财富基金等。

在一个典型的全球资产配置者眼中，可以把常见的大类资产可以分为：发达国家股票，新兴市场股票、房地产信托基金、债券、大宗商品。

1、大卫斯文森

提起资产配置，很多人会想到大卫斯文森，他掌管的耶鲁大学捐赠基金30年的年化收益为12.9%，斯文森写了两本书：《机构投资的创新之路》和《不落俗套的成功》，分别针对机构投资者和个人投资者。

斯文森放弃了以往的国内股票和债券为主的资产组合，建立一个以权益类资产为主的多元化资产组合，这个组合的特点是股权投资和另类投资的比例较高。

针对个人投资者，在《不落俗套的成功》里，斯文森提出了一个极简的配置方案：30%美国股票、15%除美国外发达国家的股票、5%国外新兴市场的股票、20%房地产、15%美国长期国库券、15%美国通胀保值国债。

2、巴菲特

巴菲特是投资大师这点毋庸置疑，但与普遍对巴菲特股市投资大师印象不同，有人认为，巴菲特首先是一位资产配置大师，其次才是一位投资股票的大师。

巴菲特的很多投资理念包含着资产配置的思想，比如不要亏损、能力圈、护城河、分散与集中、短期与长期等，巴菲特建议普通投资者买指数基金，其实指数基金本身也包含着基本的资产配置理念。

从某种程度上，买伯克希尔股票其实就是让巴菲特来帮我们进行资产配置。

3、李嘉诚

李嘉诚被称为完美的资产交易者，他投资的资产遍布全世界，每次都能以合理的价格买入或者卖出，而且每次危机来临时都有资金来抄底优质资产。

李嘉诚最经典的几次操作是1970年抄底香港房地产、改革开放后买入内地资产、2010年左右高位套现内地资产、抄底买入欧洲资产。

从收购资产的行业分布来看，产业涉及地产、通信、基建、能源、港口、石油、零售各个领域，非常分散，这有利于分散风险。

回顾李嘉诚的资产配置思路可以发现，他在市场繁荣时，以合适的价格卖出资产后保持现金流的稳定，再在市场恐慌时，低位进行新一轮收购实现资本扩张，逆周期操作；多元化资产配置分散风险，同时旗下资产的高现金流、低负债率使得他坦然面对危机，更累积了抄底的筹码。

4、格雷厄姆

关于资产配置，格雷厄姆最经典的理论是股债平衡组合，最基本的是50-50股债平衡，股票债券各占50%，当价格波动造成比例偏离进行动态再平衡，使之恢复既定的比例。格雷厄姆也认为可以通过债券和股票的对比（债券到期收益率、股票分红收益率、平均市盈率等）来决定股债的比例，将股票的比例在25%至75%之间调整。

5、桥水基金

瑞·达利欧算是国内金融圈的网红，去年的畅销书《原则》金融圈人手一本，也让更多人认识了他掌管的桥水基金，该基金1991年成立至今20多年年化收益 21%（扣费前），目前掌管1600亿美元对冲基金，投资门槛为1亿美元。

达利欧的资产配置策略被称为全天候策略。他认为任何资产价格都与经济活动水平（增长、衰退）和价格水平（通胀、通缩）。资产配置的策略就是根据不同的经济活动水平和价格水平来配置不同的资产。

经济周期有四个阶段，每个阶段表现最好的资产都各不相同，可以在不同时期配置合适的大类资产

经济增长+通胀：股票、商品、公司债券、新兴市场债

经济增长+通缩：通胀联系债券、商品、新兴市场债券

经济衰退+通胀：国债、通胀联系债券

经济衰退+通缩：股票、国债

桥水给普通的个人投资者提供了一个简单的全天候配置比例：30%的股票；40%的长期国债；15%的中期国债；7.5%的黄金；7.5%的商品；由于一般个人投资者不太擅长在资产大类里选择，所以这几类资产可以用基金来配置。

6、各国主权财富基金

中国的社保基金

社保基金是中国股市中，最大的机构投资者，社保基金的资产规模已经超过2.2万亿人民币，自2000年成立以来，社保基金的年化投资收益率8.44％，累计盈利超过1万亿人民币，除了2008年小幅亏损外，其余年份均盈利。

社保基金的投资范围，有严格的规定：信托贷款投资比例不得高于10%，企业债、金融债投资比例不得高于20%，证券投资基金、股票投资比例不得高于40%，银行存款和国债投资的比例不得低于50%。

社保基金关于大类资产配置比例的规定，对个人和家庭的资产配置提供了可借鉴的配置方案。

挪威石油主权基金

这个基金是挪威石油天然气收入划转的，目的是确保未来子孙后代能获得养老金。据媒体报道，它的市值规模在超万亿美元，它的资产进行全球配置：40%在北美，35%在欧洲，20%在亚洲。总资产中65%为股票，32%为债券等固定收益资产，2.5%为未上市房产。

其他

沙特主权基金

新加坡淡马锡

投资策略

主权财富基金主要是积极管理，在规避不适当的风险前提下，寻求高回报和高风险之间的最优平衡。投资时主要考虑资产的长期收益，不过分关注短期波动，对投资组合的资产配置、货币构成、风险控制等有严格要求。指投资组合按照资产种类、货币、国别、行业、风险承受水平所进行的策略性进行配置。近年来各国的主权财富基金从以外国债券投资为主，逐步加强对股票或股权投资，以及房地产投资等。

年轻人如何积累财富

我经常看到年轻人声称要把投资当作终生职业，或者职场不如意的人，会把投资作为拯救自己现实困境的救命稻草。

每当这时，我耳边就响起了方丈的一句话：投资是锦上添花的地方，不是雪中送炭的地方。所以，年轻人不要沉迷于投（du）资（bo），人生不如意十之八九，投资也不是解决现实问题的救命良药。

按照前辈的总结，实现财富自由几条路：努力工作（升职加薪、股权激励等）、兼职（有特长）、做生意，投资、买房收租等。现实当中，每个人的故事更加精彩。

投资不是救命良药

为什么说投资并不是解决现实问题的救命良药呢？因为如果要想通过投资致富，需要两个条件：1.足够的本金；2.经得起考验的投资能力；现实当中普通人。要么缺少本金，要么缺少投资能力，也可能两样都没有。

本金就是很多普通年轻人的拦路虎。实际上，对于年轻人来说，财富累积时间窗口是有限的。

年轻人刚入职场，能力和经验有限，收入也很低；而且特别在一线城市工作机会很多，但是开支也很大；年轻人很多并没有理财的观念，而对消费却很热衷，这样就很难攒下钱来。

等到有了投资理财的意识，又面临结婚、买房、生养小孩的压力；收入缓慢上升的同时，开支却剧增；同样难以积累财富。

两个现实的案例

我看过唐史主任的一篇文章《勤俭、兴业、再投资》，觉得很有道理。虽然财富积累的过程不一定是按照这个线性的路径，但这样走可能会更踏实。

说说我身边的两个案例吧

案例一：我的同学A，家境一般，出身农村，读完大学后读了研究生，毕业已经26岁。刚工作几年，好不容易攒了十万块钱，就给家里买房。等到自己结婚又在一线城市买房，两家人东拼西凑凑够了几十万的首付，之后就是夫妻俩努力赚钱还债；刚把债务还清，又面临生孩子、装修、买车等，工作8年的积蓄已经耗尽，但是却在一线城市房价低位时，在资源紧缺时，为将来打下扎实的基础。

在金融投资上，这些年他受资金限制涉猎较少，但通过长期的市场经验的积累，他的投资体系日渐完善，准备在今后在金融投资上加大投入；工作上，如今已经30多岁了，职业生涯的黄金年龄已经过去，事业上并未有出色的突破，所以准备抓紧在40岁之前积累财富。

案例二：我的另一个同学B，家境非常一般，家里实在省会城市的一个郊区农村，父母在省会做小生意养家，因为一些原因，他读书比较晚，比我们同龄人要大几岁，也就更加懂得挣钱养家的责任。

我记得我们刚上大学时，他就树立了目标，要在本专业的领域做出一番事业。大二时，他已经踏上了去深圳实习的路，因为行业内最好的公司几乎都在深圳。毕业后，他很顺利地进入了所从事的行业，凭借扎实的功底和好学的精神，他在深圳行业内创出了名堂，争取到了在他老家省会城市分公司的工作机会，几年前我见到他时，他已经是那个城市所在行业内响当当的人物。

前两年他自己单干，成立了自己的公司，如今发展得颇为顺利，已经在省内各城市都有自己的分公司。

他的家庭也很成功，早早滴结了婚，有了女儿，而且也为父母和妹妹购置了房产，经济实力自不用说，比我这个在一线城市所谓的白领要强的多得多。

同学聚会时，他还虚心地想我请教投资的事，我很诧异他竟然不懂金融投资，但这也丝毫不妨碍他做的大生意，也许他想的是资本运作的事呢。

这两个案例，一个通过早期房产投资，为将来打下基础；另一位在事业上投资收获颇丰，在基础打牢之后，再进行金融投资。

积累财富的路径

我之前看过一份球友讨论《如何赚到第一桶金》的答案，大部分人的财务自由的方式是通过上杠杆买房（不止一套），甚至炒房；伴随着最近十余年房产的升值而实现财富的增值；在资本市场上，通过加杠杆方式致富的人比较少；通过股市和房市的交替累积实现财富增值的人也不少；通过创业和拆迁致富，这个要看命；还有一部分球友指出，通过努力工作攒下一笔钱，通过投资而实现第一桶金的。

总体来说，实现财富自由，因为每个人的家庭背景，知识能力储备，工作经历不一样，所以各有各的办法；但对于普通人来说，通过工作，特别是一个好工作积累第一笔财富算是大部分人的实现路径，多种投资方法的联合使用，会加速财富累积的过程。

对于年轻人积累财富的问题，我想到几点：

1.努力工作，日拱一卒，开源节流，慢慢积累财富。不以操之过急，建立慢慢变富的心态。

2.人生很多苦恼，有时必须按部就班，但是要有长远的规划，资产投资的意识。

3.金融投资一定是闲钱，三五年派不上用场的钱，只有闲钱投资，才能摆正心态，进行长期投资。

4.如果自己缺乏投资能力，可以把资产交给专业的人来管理，毕竟每个人的擅长领域是不一样的。

5.把宝贵的时间、精力、金钱，投入到当时阶段最应该投入的事情上来，回报一定是最高的。

6.对于投资，尽量做保守的预测，不要抱太大的期望，反而会给自己带来很多意外的惊喜。