送给刚需者的《买房攻略》

买房子这事儿，对很多人来说并不是一次单纯的投资。

很多时候，它代表着一种生活态度的选择。

一千个读者眼里有一千个哈姆雷特，一千个家庭眼里也会有一千套房子。

经常有粉丝问我，XX市XX镇XX小区等，细节方面的选择。

对于这点，地理不大好的我就很尴尬了。

但是对于大家普遍比较迷茫的问题，例如，到底是什么因素，能决定一个房子价格的高低？能决定一个房子的升值潜力？

我倒是有一些见解。

我的一向的习惯，从房价的本质出发，尝试分析一下。

你一直以来都错了..

我们看新闻，常常看到这样的论调：哪哪出了地王，房价肯定会涨。听着似乎很有道理，但是仔细一想又不大对。

这句话背后默认的逻辑是：成本（包括地价）是决定房价的因素。

但现实明显不是这样的：

• 十几年前，在北京二环廉价拿地的地产商，比如6000元／平米的成本），现在会按照6000元的成本来定价，卖给你吗？

• 93年海南泡沫破灭的时候，那些天价拿地的开发商，能够卖的更贵吗？难道他们会比拿地便宜的开发商更能卖出价格吗？

你们还记得一句话吗？

我们高中政治书上的一句话：价值决定价格，价格围绕价值上下波动。所以，决定房价的肯定是房子的价值。

但是，房子的价值是很难定量得出来啊。

没关系，难不倒我。复杂的问题，我们可以尝试一下「拆解」这个方法。

一个问题T，我们可以拆成容易回答的A+B+C；接下来，我们只要依次解答A➡B➡C就可以了。如果还是无法回答，还可以做进一步的拆解。

比如，房子的价值，我拆解成了=自住出租价值+公共资源价值+预期价值

价值一：自住出租价值

我认为“自住出租价值”是决定房价的关键。

我是这么考虑的，到不管我们买房是用来：投机、自住，还是出租。房子最终的功能，终究还是会落脚于「住人」的。

另外，“自住出租”这个价值，是可以定量分析出来的。

因为房屋的舒适度、还是商圈地段的繁华度，都会反应在房租上。因此，越是好租、租得起价格的房子，它的“自住出租价值”就越高。

So，咱们pick房子的时候，千万别忘了关注它的房租哦～

价值二：公共资源价值

交通、教育及商圈，这3项目都是“公共资源价值”。

我依次给大家分析一下。

交通：交通这点很重要，大家应该很好理解。毕竟我们自己买房，都愿意选离地铁站近的，去哪里都很方便。举个例子：最近跟一朋友聊天，坐标某三四线城市。他说我们那要开通连线周边城市的高铁，然后周边房价就开始涨了。

教育：教育资源，我要是换个词大家都很熟悉，那就是学区房。学区房对房价的影响，就更毋庸置疑了。

商圈：不知道大家工作后有没有这个感受，除非偶尔同学相邀或者工作需要，如果自己平时想吃个饭、看个电影，都会倾向于就近的商圈。

不过，商圈的价值，远没有交通、教育来的刚性，不然为什么有地铁房、学区房的说法，而没有商圈房的说法呢～

价值三：预期价值

这个价值，严格意义来说，是另一维度的分类。但是，我觉得对现在资金不多，想要进行投资买房者来说，“预期价值”还是有必要了解一下的。

为什么呢？

我拿学区房、地铁房、出租房，分别分析下：

拥有预期价值的学区房：已经是重点小学的学区房肯定是不能算了，我们可以关注的是那种重点学校开设的分校，特别是直属的or教师资源共享的分校！他们的预期价值会很大。

拥有预期价值的地铁房：分享给大家一个经验，地铁房房价的最高点往往不是建成通车的时候，而是施工队正式进场的时候。因此等通车这个时候再入手，已经晚了；但是地铁规划一般都提前10年、20年，太早入手风险又太大。

所以预期价值的判断是存在风险的。

最后，预期价值对房子价格的影响，就跟股票是一样的。当一个房子的预期价值，已经都体现在房子价格里的时候，就是投我们功成身退的时候了。

拥有预期价值的出租房：2016年研究北京房价，结果我发现通州竟然是这波涨幅最大的区域，甩了众老区（西城区等）N条街。主要原因很简单，就是“通州作为北京行政副核心”的预期集中爆发。

Ps：这消息我在14年的时候就知道了，但是，别问我当时买了木有......

anyway，这类房子一般地处偏远，相关设施不够完善，但胜在价格便宜呀。因此预期一旦兑现，涨幅也是惊人的。

值得注意的是，此类房子自己住舒适性可能一般。

不过考虑到，预期兑现后增幅很大（当然后续还是得看有没有持续的人口流入），作为投资用、出租房，长期看还是很好的选择。

以上就是我的几点简单看法，希望对大家有所启发。

我的主要研究领域还是股市、基金、P2P等金融产品，如有不妥的地方，欢迎专业人士“挑刺”，我保证不拉黑你。

这篇文章别看不长，但我思考了很久。

后面，如果大家感兴趣。

我会围绕「什么房子值得买」继续跟大家聊一聊。

PS：昨天的文章一发，感觉很多妈妈很焦虑。

有一个妈妈跟我聊，体制内上班工资低，总觉得自己很穷，养不起孩子。但事实是孩子平时尊贵地连公交车都不能坐，暑假上两三万的早教班；妈妈自己却每天骑车+挤地铁上下班，半年没给自己买衣服。

仔细想一想，这样的穷，是真的穷吗？我前阵子看到一个数据，中国年收入低于2300元的人口，至今还有3000万人。

年收入2300元，我都想象不出来。

虽然我整天跟大家谈钱，希望大家能意识到，用知识一点一点，改变自己的可能性。

但我不喜欢大家除了谈钱外，失去了任何生活的乐趣，你以为你慷慨大方，给了孩子一个不吃苦的童年。

到最后。

钱成了唯一能取悦他们的东西。

这是我的（licai8bao），大家可以根据自己的兴趣看关注与否。