【申万地产团队】政府收储存量+居民房贷放松，开启房地产新周期

事件：

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，住建部、自资部、央行和金管局就“切实做好保交房工作配套政策”情况作了详细说明，并在信贷政策放松（房贷首付比下降、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下降）、支持政府收储、盘活存量土地、融资协调机制、保交楼等方面均有大力度支持措施出台。

点评：

房贷政策创历史最宽松水平，首套首付比创新低至15%，助力居民加杠杆释放合理需求。5月17日，央行进一步优化住房信贷政策：1）首套房贷首付比例下调至15%、二套下调至25%（原为2023/8/31出台的首付下限分别为20%和30%，之后除北京、上海等8个城市外，其他城市均已将首付比调整到了国家规定的下限），本次首付比下降后将创历史新低；2）取消首套、二套商贷利率下限（原为2023/8/31出台的首套下限LPR-20BP、二套下限LPR+20BP，另2023/1/5出台房价环比和同比连续3个月均下降的城市首套住房贷款利率不设下限），本次商贷利率下限取消创下历史最宽松水平，至今年3月末，全国343个城市中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限，预计后续更多城市将陆续取消下限；3）公积金贷款利率下调25BP，首套、二套公积金贷款利率分别降至2.85%、3.325%，本次公积金贷款利率下调将创历史新低。房贷首付比下调、房贷利率下降取消、公积金利率下降，综合将助力居民加杠杆释放合理住宅需求。

明确政府收储存量商品房，合计收购贷款6,000亿、去库存面积占比23年销售达8%。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议中，指出，库存较多城市，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，国务院政策例行吹风会中，住建部表态，推动消化存量商品住房，城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房；央行表态，拟设立保障性住房再贷款3,000亿元，利率1.75%，通过21家全国性银行合计可发放贷款5,000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，此外，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。本次多部委明确地方政府收储存量商品房用作保障房，有利于：1）加快存量商品房去库存；2）加快保障性住房供给；3）加快房企资金回笼、改善资金情况。其中，假设按照收储房价8,000元/平进行测算，本次央行支持收购贷款5,000亿元、再叠加租赁住房贷款支持计划1,000亿元，合计可用收购贷款6,000亿元，可去化商品房7,500万平（约75万套），占比2023年销售9.5亿平的8%，规模较为可观、去库存影响较大。

430新表态后去库存政策大幅、密集推出，彰显去库存坚定决心，供需格局有望大幅改善。4月30日会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，时隔9年后再次强调去库存，随后2周中，房地产去库存组合政策密集而大力度的推出：一方面，加大需求端放松力度，如：高能级城市限购放松（如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购放松等）、江苏模式的“以旧换新”（目前主要覆盖江苏地区的苏州、太仓、无锡等11城）、青岛模式的政府收储存量（目前覆盖青岛、重庆、郑州等10城）、住房信贷政策进一步放松（如首付比下降、房贷利率下降）等；另一方面，严控供给端土地供应，如：严控去化周期超18个月的城市宅地供应。我们认为，房地产的政策思路已由供给侧转向需求侧、并将去库存作为核心目标，同时近期密集的政策也彰显出政府本轮去库存的坚定决心，预计后续房地产供需格局有望大幅改善。

投资分析意见：政府收储存量+居民房贷放松，开启房地产新周期，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：

A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，：招商积余。