1、现金流量表解读

19年华侨城销售回款926亿，较18年662亿增加了264亿，销售回款大幅改善，19年支付现金768亿较18年544亿增加了224亿，加快了拿地步伐

经营性现金流从18年的-100亿减少到19年-50亿。

投资性现金流从18年-170亿到19年-48亿，大幅减少

筹资活动现金流19年较18年减少23亿左右。

但是现金19年却增加了不少。

在现金流量表可以看出19年公司加快销售回款力度，并加大拿地步伐，帐上现金大幅增加，表明加大周转力度，体现了公司的运营管理水平进一步提升。

2、高毛利率可以维持吗

我们来看看19年新增土储

19年土储建筑面积4605万方，土地楼面均价6163元，销售均价34220元，从这里可以看出高毛利率仍可以维持，这主要是得益于公司商业模式所带低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势。

3、为什么要说公司是文旅股比地产股合适呢？

19年公司旅游综合业务营收占比50.42%，真正意义超过地产的营收，未来更会加快，我们看看地产头部公司万科要进入“养猪业”，碧桂园要进入“农业”“机器人”，恒大早就多元化了（什么都要干），地产的最辉煌的时代即将落幕。

从公司2018年年报里看出旅游行业目前有6万亿，未来仍保持较快发展，而且旅游行业目前处于发展的黄金期。这也是为什么公司会大幅异地扩张的重要原因。而公司也把自己定义为“中国主题公园产业的开创者和领跑者”“具有行业领军优势”   

总结：华侨城是具备价值的一家上市公司，但是由于其商业模式的原因，资本市场对其认可度较低，开发周期长，需要大量的资本投入这种重资产的商业模式或许就已经注定了很难被人理解或者应该说这种商业模式风险较大吧。2019年公司出现了积极的变化，销售回款加快，拿地较多，帐上现金增加不少，预收款（合同负债）大增为公司的未来发展提供了保障，剔除预收款（合同负债）的资产负债率继续降低。目前公司4倍左右的PE，PB为0.75，估值较为低估,可多多关注,但低估并不一定代表会涨，我只是分享我的看法，是对是错，还是要看各位朋友自己的理解与认知，本文不是推荐股票，只是记录自己的思考并分享而已，希望不要误解

注：年报较往年已有所改善，但仍披露不全，比如租金这块。

欢迎关注下一篇：华侨城A商业模式初探（二）

以上只是个人投资笔记，不作为投资依据，如有错误，望其指正，不喜勿喷，多谢！！

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