7月10日发布了新城控股最新估值分析及后期走势分析，得到诸多好友的提醒，没有计入新城旗下的吾悦广场，而且股价在43.62元腰斩到22.99元后，反弹了30%（截至10月16日价格30元左右），有必要对新城的估值重新计算一次。

财务方面——半年报

1-6月累计合同销售金额约1,224.18亿元，比上年同期增长28.44%，完成年度销售目标2700亿元的45%；累计销售面 积约1,049.52万平方米，比上年同期增长35.50%；销售均价约11664元/平米，同比减少5%。

合同销售金额28%的增速，相比龙头保利17%和万科9.6%的增速来看，黑马本色不改。

当然，2019年的销售金额，要等到2021-2022年转为结算收入时，才能计入营业收入，这里只是看出企业的经营情况。

租金方面，44座吾悦和一栋写字楼的收入为17.6亿元，同比增长 104.52%，可供出租面积254万平，出租率98.45%。

上半年新增土地储备80幅，总建筑面积达2,459.20万平方米，平均楼面地价为2,989.76元/平方米

截至到6月30日的财务情况为：公司的合并范围内借款金额约900亿元，其中公开市场 融资余额约420亿元，下半年到期的融资金额 约123亿元（即有息负债）。货币资金余额约450亿元，其中受限资金约60亿元。未受限资金390亿元，对有息负债的覆盖比例为3.17倍，偿债能力没有大的问题。

公司总资产 4,233.20 亿元，净资产 563.15 亿元。报告期内，公司实现结算 面积 264.51 万平方米，实现结算金额 274.77 亿元（含合作项目）。公司实现营业收入 170.64 亿 元（权益比约62%），较上年同期增长8.29%；实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元（净利润率17.29%），较上年同期增长2.13%，公司已售未结转面积为 2,959.51 万平 方米（含合作项目）。

上述数据可以看出，公司上半年净利润率17.29%，相较18年的22%有下滑，但还是远高于近5年的平均值13.64%。地方开发和物业出租的毛利率，同比分别下滑了约3%和5%。

财务方面——三季简报

1-9月累计合同销售金额约1,976.91亿元，比上年同期增长23.89%，累计销售面 积约1,723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。出租物业方面，三季度收入为10.3亿元，全年合计27.93亿元。三季度的销售金额，距全年2700亿元的目标，尚有缺口724亿元。

估值计算

正式的三季报没有出来，对全年的销售金额，按照全年同期的2210.98亿元，增速按1-9月简报和中报的较低值23%计算，计算结果为2719.5亿元，全年销售金额基本可以实现2700亿元。

2700亿元的销售额，参考62%的权益比例，净利率参考前5年的13.64%计，得出2019年的销售额转为营收后，产生的净利润约228亿元。

折现率计算，乐观按照今年中期平均融资成本为6.48%计算折现率为：1/(1+6.48%)^2=0.88，悲观的按照目前融创在海外的10%融资利率计算，折现率为1/1.21=0.82，两者折中计算为0.85

粗略估算，地产板块的净利润为228*0.85=193.8亿元，估值方面保守按目前的静态估值6.5倍计算（低于龙头保利的8.4倍和万科的9倍，其实新城的增速不变的话，按10倍估值是合适的）。得出地产板块的市值约1259亿元。

出租物业板块，2018年实现租金及管理费收 入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。2019年上半年营业的44座吾悦实现租金收入 17.41 亿元，同比增长 104.52%，出租率达 98.49%，三季度收入为10.3亿元，1-9月合计27.93亿元，假设4季度的出租收入按10.3亿元，则2019年全年出租收入为38亿元，按照中标毛利率为69%，扣掉一半成本以后的净利率按30%计算，则吾悦广场带来的净利率为38*30%=11.4亿元，远期116座物业全部营业后，收入将大幅增加，暂不考虑，简按20倍的市盈率计算，商业地产部分估值为228亿元。

地产开发和出租物业两个板块，合并计算，新城控股的估值应为1259+228=1487亿元，截至10月16日收盘，新城总市值682.9亿元，增长空间为117%。

风险提示：上述估值，仅为个人分析，不作为投资建议，地产行业面临加速洗牌格局，民营在国内行业调控和信贷收紧政策的影响下，融资利率不断上浮，如当代置业的海外债利率已突破15%，新城的融资利率随时有上浮的可能。

同时，吾悦广场主要定位于三四线城市，随着人口逐渐集中于一、二线城市和电商购物的冲击，以及经济下滑的不争事实，出租物业的营收和利润也存在下降风险。