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地产股投资指南
面哥投资笔记 / 2019-01-26 08:42 发布
过去十多年是房地产发展的黄金时代,然而,与火热的房地产市场和不断上涨的房价相比,地产股的表现却要逊色的多。作为市场上估值最低的板块之一,2019年地产股有没有机会呢?
今天我们来简单说说地产股
地产的生意模式
从本质上讲,地产的生意模式就是买地——盖房——卖房,收入超过成本和税收的部分就是利润,
收入就是销售房子收到的钱,商品房最主要的成本,土地成本、建筑成本、三费成本、税收成本等,其中最主要的是拿地成本,这个是开发商不可控的成本,是房地产项目成功的关键。
预售制度
开放商并不需要等房子盖好后再卖,一般是在商品房建设过程中就实现资金回笼;商品房能否出售,取决于开发商是否拿到《预售许可证》。
所以,开发商在拿到预售证之前是纯投入阶段。主要的投入包括买地的资金和前期建设的资金。所以开发商拿到预售证之后,希望赶快卖出去,把钱收回来。他们一般在乎两个指标:拿地到开盘的时间、开盘销售去化率。
资金链与杠杆
我们在看房企时,经常看到一组词:资金链与杠杆,这点对房企非常重要,资金链就是房企的生命线。
因为商品房的预售制度,开发商在一个项目还未完工时,已经收回了全部的资金;这个资金可以用来进行下一个项目的投资,下一个循环开始:拿地——盖房——卖房;大部分房企拿地时需要的超大额资金是需要融资的,而且拿到的土地、前面已经盖好的房子是可以拿去抵押来融资的,这里面就有杠杆的问题。
房企的资金链就是这样运转的,前提是房子卖得出去,但是如果房子卖不出去了,这个资金链就要断裂了,缺少现金流可能让一个房企瞬间崩塌。
周转率
根据周转的快慢,地产商主要开发模式分为囤地模式、快周转模式;一般来讲,大型的开发商采用快周转模式,如万科和恒大、碧桂园等,小开发商采用慢周转的囤地模式,如一些地方中小开发商。
不同的市场情况下,两种开发模式各有利弊,这也与其自身的资质有关,快周转模式对开发商的操盘能力、融资能力、管理能力等要求很高,小型开发商能力达不到。
地产股估值
因为房产的预售制度,导致房企在没完工交房之前,销售的金额都没进利润表,主要是储藏在预收账款里,这往往导致财务报表的“失真”,所以采用一般企业估值的PE和PB方法并不合适。目前对房企的估值主要采用NAV和市销率PS的方法。
NAV净资产价值法是目前对地产企业的主要评估方法。就是把手头里的货算清楚,扣除负债后值多少钱,这种方法不考虑未来经营溢价和经营风险。
NAV的估值方法存在2个问题,一是未来的土地储备能否变成利润计入净资产,二是企业的发展速度、经营能力、品牌价值等均是忽略不计的。
市销率PS的估值方法,就是用权益销售额与市值之间的比值来做估值参考。这个指标是从规模角度来衡量企业,不考虑成本、利润率等因素。简单滴说,看规模就看克而瑞的地产公司的销售排行,因为房地产企业的营业收入滞后性,这个指标更有参考意义。
投资策略
选股:强者恒强
前面讲到房地产的开发模式,大企业更具备实力做快周转, 而从长期的趋势看,地产行业同其他行业一样,逐渐会走向寡头垄断的市场,大开发商将在品牌、资金实力(融资能力)、运营能力(执行力、快销能力)和土地储备上碾压对手。
近年来,房地产开发的市场集中度逐步提高,行业龙头的市场占有率越来越大,龙头的竞争力越来越强;而且地产股整体估值很低,我们选择标的时,可以关注几家龙头企业万科、碧桂园、恒大、融创、保利等;在龙头房企中,个人偏向负债比例较小、融资成本低、土地储备丰富、经营稳健的公司。
风险:
1.宏观政策变动,宏观政策的变动直接影响房地产市场
2.企业运营能力下滑,包括融资能力、周转能力、拿地能力、执行力等
3.资金链断裂的风险;房企的资金周转出现问题,没有足够的现金流是致命的
股票
万科、碧桂园、恒大、融创、保利;
指数基金(不推荐,看好的话,直接持有万科和保利就好)
三只分级基金:国泰国证地产、招商沪深300地产等权、鹏华中证800地产
场外指数基金:天弘中证全指房地产
ETF:南方中证全指房地产ETF及其联接基金
风险提示:本文所提到的投资标的,均仅代表个人的意见,不作推荐,据此买卖,风险自负。