姚老板激进举牌，万科股权大战，大骂野蛮人，华生与刘姝威炮轰。

作为房地产大哥的万科A议论声不断。

在股民拿不准主意，搬来马扎，作为吃瓜群众看戏的时候，万科股价一骑绝尘，姚老板赚了个满钵盆满。

不论谁与谁的是非，谁损害谁，背景太复杂，纵深交错，立场不同，自然观点不同。

近期万科股价从高点42.24元每股，跌到了30元，近四个交易日收了四个小星星，很有味道。

技术面就不说了，抛开舆论，立场，是非，这些因素通通不谈，简单浅析一下万科的质地与估值。

万科近十年净利润同比增长率22.05%。

14年表现平平，15年-16年明显好转，17年业绩爆发。

净资产收益率平均十年19%。

毛利率平均十年33.97%。

净利润平均十年14.03%。

很不错的数据。

巴菲特给出的指标是，净资产收益率高于15%，毛利率高于40%，净利率高于5%。

企业战略等相关发展规划统统不谈，那是管理层的事，对于这些事项，专业管理人士远比普通投资者看的长久深远。

重点还是看估值：

对于房地产业，2011年至今，市场给出的市盈率最低点9.9倍，最高点38倍。

2011年至今市净率最低点1.4倍，最高点4.15倍。

再看万科：

万科2010年至今最高市盈率19倍，最低市盈率5.21倍，当前11倍，估值合理。

万科近五年至今最低市净率1倍，最高点3.9倍，当前2.51倍，估值合理。

并且，万科展开了多元化发展，扩展业务积极推进，大力发展租赁住房。

收购了凯德20家购物中心，物流仓储方面也与普洛斯完成了私有化，获得了62个项目。

还在养老，教育，冰雪度假，产业办公等领域都在推进中。

这些都是新的业绩增长点。

重点还是万科未来的业绩如何。

17年净利润280亿，同比增长33%。

近十年平均同比增长22%。

我们以未来平均每年20%的增速增长。

预计18年净利润336亿，对应3.05元每股收益，9.87倍市盈率。

预计19年净利润403亿，对应3.66元每股收益，8倍市盈率。

预计20年净利润483亿，对应4.39元每股收益，6.8倍市盈率。

至于未来平均每年能不能达到20%的净利润增长率，这也是投资最难的一部分，也就是预测业绩。

这是企业管理层都很难预料的。

当然，在当前合理估值的前提下，股价再能跌一跌，那就更舒服了。

估值围绕业绩，业绩是关键。

@水晶球财经网