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买房不如买房地产股

文汇  / 01月14日 14:04 发布

去年圣诞节,泰禾老总黄其森喊出了“2018年销售额2000亿”的豪言之后,不仅招致深交所的问询,也吸引了大批投资者对房地产板块的侧目和钞票。新年伊始,国证地产指数(399393)已上涨11%,同为国证地产指数成分股的蓝光发展,更是抛出了一个疯狂的股票期权计划:解锁条件为未来三年复合增长率51%!而它当时的TTM-PE才仅仅19,在区域地产商之中并不算多高。



看看这解锁条件,按第一年的预计业绩计算,PE就已经降到12,PEG低至0.2,成长+低估股中的战斗机。


当然比起泰禾这样准备销售额一年翻番的雄心壮志,蓝光发展利润年复合50%多的解锁目标也只能算做“小目标”了,但这种夺路狂奔的气势确实少见。众所周知,这几年各大城市的房产限购政策每半年左右就要来一轮,一轮比一轮严格,一轮比一轮惨烈,各地房产交易市场逐渐冷清,加上房产税势在必行,房地产股票似乎阴云密布。但股票市场向来就不是顺应人性的地方,炒来炒去,炒的只有俩字:


预期


大涨之后的“利好出尽是利空“、阴跌之时突然暴涨的”利空出尽“,虽然说起来都像是事后诸葛亮,却无时不刻的在展示当时市场的偏好:喜欢讲业绩,还是更爱画大饼做PPT;偏爱脚踏实地的确定利润,还是去押宝业绩反转的时刻。找准偏好,超越预期,是股票持续上涨的重要因素。


房地产行业的预期


我们观察商品房销售面积单月同比在由正转负时,整个行业增速减缓,房地产股票收益率却开始持续跑赢大盘




这件事可以简单地理解成利空出尽,毕竟国N条紧接着再来国X条,也无法让寒冬把整个行业冻死。老百姓对高房价苦不堪言,又憧憬着何日中国能像美国那样以金融和高科技产业作为主要经济增长点,而不是房地产。但是大家心里也明白:房价跌一点,门槛降一点,身边就有无数人冲进售楼处,也轮不上自己;再者,房地产仍然是国内最重要的支柱产业:据官方数据,2016年房地产业增加值占全年GDP的6.5%,而如果再包括上下游产业,这个数字将达到34%——当然,这么机密重要的数字是外国机构在2015年计算的,仅供参考。


深究起原因,地方财政仍然很需要土地财政的支持,即使目前已经有部分改革之声,但政策落地尚需时日。在全国各地去杠杆挤泡沫的前提之下,地方政府的偿债能力已经面临市场置疑(比如近期环保PPP股票的股东们一定十分清楚这种置疑),在触及土地财政底线的时候,政策都会有所松动。


另外,自古以来国人对房子就有一种痴迷,学名“刚性需求“,而这种刚需并不是几年时间可以改变的。很多人做股票或者工作创业挣了大钱,并不会立刻再投资原有品种,反而是去买房子,究其原因,一是路径依赖,近十几年的房价涨幅秒杀绝大多数投资品种收益,房子本身还自带杠杆,小首付大收益,也是一门好的投资;二是买房情结,以及对房子附带的医疗教育价值的需求。于是每个人挣钱了都会买房子,而身边房子多的人活的也挺好,这样一致性的心理预期,推动着整个社会不停买房,房地产的生意同样不停歇。


总之,从历史上看,房地产行业是门极好的生意;现在看,这门生意还会继续红火下去。下图的估值表可以看出目前房地产尚属低估到平均值的范围,有估值修复的趋势;如果以近几年来比较,更是属于低估。



那么文章开头的两个区域房地产商,为什么要制定这么高速的增长计划?因为再不扩大规模,结局就是:



龙头的盛筵


我们观察近几年的各个行业变化的规律,经常出现“老大和老二打价格战,老三死了“的场面。也就是说,在竞争激烈又规模见顶的行业,如果不能做大做强,最好的结果可能只有被收购,否则就是眼看着自己本就不多的市场份额被龙头们继续抢占。


在各地限购政策和M2增速逐渐缩减的条件下,2018年的房地产行业整体增速势必放缓。各个机构预测2018年全国商品房销售面积增速将由正转负,较为乐观的估计也是增速减小。同时,房地产行业的集中度已逐年增加,前10名房企的销售金额从2014年的16.9%,到2017年上半年的26.6%。2016年销售额排名前20的房企,其中19家仍然在2017年前20的名单上,甚至名单内部的差距也在逐渐扩大。


这才叫阶层固化


中产阶级焦虑阶层固化,房企的老板们同样焦虑。但事到如今,也不能怪房企们当初盈利行为太粗暴。过去房企获得高利润的手段主要就是高价囤地,各地出现的“地王”新闻屡见不鲜,新闻里地价的数字已经令人瞠目结舌。这时一些小房企可以孤注一掷,用高地价将大房企或者愿意出合理价格的房企排挤出局。当一块地皮有了价格之后,剩余周边的未开发的地皮和已经建好的楼盘也会涨价。如果利用政策做强制价格限定,就会出现一二手房价格倒挂导致抢房的情况:


多名南京房地产业内人士对经济观察网记者表示,作为南京楼市最热的区域之一,河西目前执行严格的限价政策,河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米,河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。


但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米,一二手房价格倒挂严重。


以前埋下的雷,只能交由市场慢慢消化,政策只能充当一时的缓冲。


如此一来,有开发能力的房企无法拿到地皮,“搏一搏单车变摩托”的激进房企,一方面低利率时期高杠杆拿地享受了地价增值,另一方面待规模扩大后降低杠杆,准备下轮继续高价拿地。这场面简直就是武侠小说里左脚踩右脚的绝世武功。但这些企业却很有可能因为这种赌博导致资金链断裂,无数楼盘变成了烂尾楼和荒地。所谓“劣币驱逐良币”,就是这么一回事了,这也是为什么万科总想着地产要迎来“白银时代”,因为在白银时代,才能减少几分荒蛮,多一些理性和规划。


现如今,地方政府在出售地皮的时候也加入了除价格以外的因素,要求竞标者拥有综合开发地产的能力,例如要求参加竞标的房企拥有一定的市值规模(世界500强或中国前200强等)、有相关运营经验、地皮上所建项目需符合高等级的行业标准等。


让小房企入主世界五百强,确实太难了。


于是,房企拿地的溢价率明显下降,大型房企的拿地意愿也更强烈。由于房企销售到资金回笼有大概半年到一年的滞后期,上次房企销售小高峰在2016年底,根据2017年三季度末的统计,上市房企在手货币现金较2016年底增加约5个百分点。而上市房企的存货/预收账款比也在近年的低位,较去年的2.7下降至2.15,大型房企同样拥有拿地的能力


如果再往未来看,租赁市场的急剧扩大,会对房地产企业的运营能力产生考验。近期“租购并举”概念给房地产股票的火爆行情再添一把火,并不是单纯的炒概念,而是发达国家曾走过的一条路。


龙头们竞争的结果,就是不小心踩死了原本偏安一隅的各个小房企,即使中国房地产行业市场规模足够大,随着大型房企销售额“千亿俱乐部”不断扩充名单,掉队者必将进入万劫不复的深渊。


从2017年的股市来看,市场的偏好在于龙头企业,不管是央视50指数火了起来,还是超级品牌指数的推出,都可以说明目前市场更喜欢看的见的利润。作为中国最重要的周期性行业,房地产在历经多轮限购政策后,省会或区域中心城市限购情况已经有所松动。


秒杀一切指数的龙头们


首先这些城市同样有去库存的动力,二线城市房价已经有所反应,中国特色的“涨价式去库存”在这个市场上同样管用;其次,这些城市本身需要吸引人口和人才,以保持自身的区域地位,北上深也需要治治大城市病,将人口分流;最后,从北上深轮流领涨,到一线城市一起领涨,接下来二线城市房价补涨倒也符合国人一贯的口味。


房产 vs 房地产股票


讲了半天房企的股票,房价呢?



万科A在去年创新高之后流传很广的图,从2000年算起,一线城市房价涨了586%,而万科A涨了3769%!但很多人会说,拿不住这样的股票。房产的低频交易特征,的确帮助了很多人发家致富。


当一项投资如果能给我们带来十数年的高收益,人们自然会完全信赖,但房价的问题,还得考虑这些方面:


1. “房住不炒”已经成为市场共识,超额收益的获取难度变大;

2. M2增速持续下降至低位,会是常态吗?

3. 过去中国经济增速快,国人也都习惯了每年加薪的节奏,但目前仅有少数行业能够支撑这样的高速增长,老百姓对加薪幅度甚至未来二十年能否保住这份工作的预期,需要再想清楚;

4. 接上一个问题,还得规划好自己的现金流

5. 不管是投资一线还是二线城市,得知道未来卖出的对手盘大概是什么样的群体;

……


从一个投资者的脑子里想问题,要考虑收益的确定性和分配的资金比例,得到最后的期望。如果房地产股票是个大概率盈利的机会,自然不会放过。


但最后不得不老生常谈一句话:刚需买房子,任何时候都是最好的时机。毕竟丈母娘是不会想怎么分配仓位的事情。

原创 知新派 

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01月14日 14:04 来自网站

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小韭菜 股海收藏了好好看(01月15日 10:18)

9楼

缠论北北哈哈,牛逼,喜欢你(01月15日 10:18)

8楼

万福宝哈哈哈,不同观点正常,一味唱空或唱多的我只能说脑袋有点问题(01月15日 10:18)

7楼

赫射手座走一步看一步。(01月15日 10:18)

6楼

尼骑士很多人缺乏平常心,可能是希望今天拉涨停(01月15日 10:18)

5楼

等老老炮儿(01月15日 10:18)

4楼

龙工人我仿佛明白了什么。。。(01月14日 21:16)

3楼

只看大白兔有见地,真好文(01月14日 21:17)

2楼

成妖觉悟有朋友给我推荐黄河旋风,老师看看这股咋样?(01月14日 21:17)

1楼